✓ Der Verbund aller Eigentümer


Die Wohneigentümergemeinschaft ist der Verbund aller Eigentümer, die ein Sondereigentum an einem Objekt besitzen. Bei Gewerbeflächen wird von einem Teileigentum gesprochen. Die Grundlage für deren Rechte und Pflichten bietet das Wohnungseigentumsgesetz (kurz WEG). Als WEG kann sowohl das Wohnungseigentumsgesetz als auch die Wohneigentümergemeinschaft bezeichnet werden. Im Bereich der Hausverwaltung bezeichnet das Kürzel WEG die Wohneigentümergemeinschaft.

Eine werdende Wohneigentümergemeinschaft liegt vor, wenn durch Teilung nach § 8 des WEG ein neuer Wohnraum entsteht. Dieser wird aber noch nicht von den neuen Eigentümern bewohnt.

Da häufig bereits vorher Kosten für die Bewirtschaftung der gemeinschaftlich genutzten Flächen anfallen, gilt bis zum rechtlichen Entstehen der Wohneigentümergemeinschaft die werdende Wohneigentümergemeinschaft. Wird der erste neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, wandelt sich die werdende Wohneigentümergemeinschaft in eine rechtlich begründete Wohneigentümergemeinschaft um. Die Verwaltung der Wohneigentümergemeinschaft obliegt der Wohnungseigentumsverwaltung.
Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Das Eigentum an Wohnraum im Rahmen einer Wohneigentümergemeinschaft wird unterteilt in das Sondereigentum und einen Miteigentumsanteil an gemeinschaftlich genutzten Flächen und Installationen. Beides ist untrennbar miteinander verbunden. Zum Gemeinschaftseigentum zählen u.a. Treppenhäuser, Grünflächen oder das Dach. Räume außerhalb des Wohnraums, die ausschließlich einem bestimmten Eigentümer zuzuordnen sind wie z.B. ein Keller, zählen dagegen zum Sondereigentum.

Eine genaue Definition dessen, was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört, kann finanziell große Auswirkungen haben. Heizungsrohre können beispielsweise als Sondereigentum eingestuft werden, wenn sie ausschließlich eine Wohnung mit Wärme versorgen. Sie können aber auch dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Sobald eine andere Wohnung die gleichen Rohrleitungen nutzt, gelten sie zwingend als Gemeinschaftseigentum und dürfen nicht als Sondereigentum behandelt werden.
Private Haftung, wenn die Eigentümergemeinschaft ausfällt

Die Wohneigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Zusammenschluss kann als Gemeinschaft Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Dies geschieht im Rahmen der Wohnungseigentumsverwaltung.

Eingegangene Verpflichtungen können Handwerkern oder Dienstleistern gegenüber entstehen, die einmalig oder regelmäßig zur Instandhaltung, Reinigung oder Pflege der Gemeinschaftsanlage bestellt werden. Im Falle eines Zahlungsverzugs gegenüber Beauftragten tritt die Wohneigentümergemeinschaft als ein Schuldner auf. Das vereinfacht einen evtl. Klageweg für den Gläubiger.

Ist die Eigentümerversammlung als solche nicht in der Lage, die Außenstände zu begleichen, haften die einzelnen Eigentümer mit ihrem Privatvermögen. Allerdings ist die Haftung jedes einzelnen Wohnungseigentümers lediglich auf die Höhe seines Mieteigentumsanteils beschränkt.

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